Илья Байбус
RD Construction

Директор по развитию бизнеса

Как построить штаб-квартиру?

Всем добрый день! Меня зовут Илья Байбус, и я продолжаю экспертную колонку, начатую в 2015 году.

В многолетней практике RD Construction сложилась собственная классификация офисных проектов. Мы разделяем офисы на 6 типов. Стандартные офисы возглавляют этот список, у них главный приоритет отдан эффективному использованию площади. Дизайн-концепция Show room направлена на продвижение услуг и продукции компании. Креативные офисы характерны для рекламной сферы и IT. Представительские офисы отличаются эксклюзивными и дорогими решениями и материалами, а высокотехнологичные офисы помимо прочего позволяют контролировать работу системной инфраструктуры из единого центра. Штаб-квартиры заключают этот список и являются самыми серьезными и знаковыми, и сегодня я хочу поговорить именно об их особенностях и отличиях. 

Компания RD Construction за последние 5 лет реализовала 1 110 000 кв.м, из них 125 000 кв.м – это площади штаб-квартир различных корпораций. Среди них компании «НОВАТЭК», «Газпром Экспорт», ФК «Открытие», «Райффайзенбанк», а также ОАО «Ростелеком», строительство штаб-квартиры которой мы закончили в конце 2015 года. 

Отдельное здание 

В штаб-квартире размещаются все ключевые подразделения, где идет основная работа. Владелец, как правило, крупная компания со штатом сотрудников более 2 000 человек. Филиалы и отделения могут располагаться в других городах или даже странах, но именно это – самое главное лицо компании. Штаб-квартира зачастую занимает отдельное здание, которое может находиться в собственности или быть в долгосрочной аренде. Соответственно из основных отличий я бы выделил большую общую площадь таких проектов, от 5 000 - 10 000 кв. м, а иногда 50 000 кв.м и более. Если говорить просто, то штаб-квартира отличается от обычного офиса, так же, как квартира от собственного загородного дома. В своем доме – вы сами себе хозяин, никто не может вам диктовать, как и когда, например, включать кондиционирование или отключать электричество. 

Структура штаб-квартиры 

Штаб-квартира имеет свою структуру и помимо офисных помещений можно выделить несколько функциональных зон, которые располагаются в разных частях здания: 
• Конференц-центр Переговорная зона выполняет представительскую функцию, сюда приходят гости компании и участники важных переговоров, здесь устраиваются большие конференции и собрания. Обычно располагается на верхних этажах с красивым панорамным видом. 
• Зона top-менеджмента Оптимально TOP-зона располагается не на последних, а на средних этажах. Это обусловлено требованиями безопасности, а также разумным доводом в пользу того, что если руководство вызывает сразу нескольких сотрудников, у них должно быть примерно одинаковое время, чтобы добраться до кабинета начальства. 
• Серверные Серверные помещения в структуре штаб-квартиры занимают также средние этажи, это позволяет оптимизировать длину кабельной трассы, ведь СКС имеет ограничение до 100 м, потом сигнал затухает и связь становится низкого качества. 
• Пункты питания Столовые и рестораны располагаются на первом этаже для удобства логистики продуктов питания. 
• Инженерные системы для back up Тяжелые и громоздкие системы back up устанавливаются в подвальных этажах из-за большого веса и высокого уровня шума. 

Драйвер развития территории 

Как правило, вокруг штаб-квартир создаются целые кластеры. Характерен пример железнодорожного кластера в районе Комсомольской площади, где располагается штаб-квартира РЖД, вокруг «сели» дочерние компании, а также офисы подрядчиков. При этом квартал имеет свою социальную инфраструктуру – театрально-концертный зал и т.д. Именно поэтому я обычно рекомендую помимо прочего при выборе здания или места под штаб-квартиру обратить внимание на непосредственную близость бизнес-центров и площадок под строительство – компании быстро растут и развиваются. Когда мы в 2011 году построили штаб-квартиру для «Новатэк» общей площадью 16 000 кв. м, уже на момент переезда они пришли к выводу, что можно строить и занимать еще одно такое же здание. 

Новый проект - штаб-квартира «Ростелеком» 

В конце 2015 года мы объявили о завершении строительства новой штаб-квартиры для ОАО «Ростелеком». Это значимое событие не только для нашей компании, но и для всего рынка офисной недвижимости Москвы. Крупнейшая компания ведущего оператора связи «Ростелеком» теперь занимает 48 000 кв. м. офисного парка БЦ Comcity. В новый офис переедут сотрудники макрорегиональных филиалов «Центр» и «Москва», центральный аппарат управления, дочерние и зависимые подразделения компании «Ростелеком». 

Функционально помимо open space, в здании расположены переговорные закрытого и открытого типа, отдельные кабинеты для руководства компании, шоу-рум и мультимедийная зона. Для проведения официальных мероприятий в офисе построен конференц-зал на 200 человек, оснащенный современным техническим оборудованием. 

Сейчас штаб-квартира «Ростелеком» находится в стадии получения сертификатов по международному экологическому стандарту BREEAM. Для этого мы вели работы в соответствии с жесткими требованиями стандарта по процессу строительства, инженерным коммуникациям и отделочным материалам. В частности, офисное освещение решено с использованием исключительно светодиодного оборудования и направлено на экономию электроэнергии. 


Процесс реализации штаб-квартиры 

Что касается самого процесса реализации штаб-квартиры, то на этап строительства, как правило, отводится меньше всего времени. К примеру, «Райффайзенбанк» при поиске подходящего здания отсмотрел около 180 зданий, это колоссальные временные затраты, которые порой занимают месяцы и даже годы. А ведь после этого следует не менее длительный этап разработки концепции и проектирования, иногда в его процессе компания может вырасти, и тогда проект снова приходится перерабатывать. В среднем подготовка к строительству занимает 2.5 года, тогда как сроки строительства ограничиваются 6-ю месяцами. 

Представьте себе ситуацию: решено, что как минимум, допустим, 10 подразделений и филиалов съезжаются, у каждого из них есть договор аренды, который следует расторгнуть, и до наступления определенной даты переехать в новый офис. Если этого не случается, взимаются штрафы, компания терпит финансовые потери. Именно поэтому так важно, чтобы генеральный подрядчик выдержал сроки, и в определенную дату компания успешно переехала в новую штаб-квартиру. И мы делаем всё возможное и невозможное, чтобы так и получилось, это обязанность качественного генерального подрядчика. 


Что требуется от генерального подрядчика? 

1. Важно понимание самого процесса строительства, каждый управляющий на стройке должен четко себе представлять сроки, часы работ, и видеть дальнейшие шаги, если этого нет, он просто не может работать в нашей компании. 
2. Значительную роль играет финансовое состояние генерального подрядчика, ведь нужны очень большие средства, чтобы реализовать такой проект. Например, при строительстве штаб-квартиры более 20 000 м2 генеральный подрядчик должен обладать 12 – 13 млн.$. Конечно, они по мере подписания закрывающих документов потом возвращаются. Но на момент реализации подобных масштабных проектов строительная компания должна быть финансово стабильна, иначе она не сможет довести проект до конца. 
3. Еще один весомый актив, который требуется от генподрядчика – наличие ресурсов. А главный ресурс – это, конечно, люди. Их должно быть достаточно, например, в процессе реализации штаб-квартиры «Ростелекома» было занято около 1000 сотрудников нашей компании. А ведь в одном проекте не должно быть задействовано более 50% ресурсов, у генподрядчика должно оставаться достаточное количество людей, чтобы, например, ускорить темпы строительства. 
4. Наличие плана В. Не всё зависит от поставщиков, замедления и трудности могут возникнуть на таможенном контроле или из-за ухудшений погодных условий. Чтобы любой форс-мажор не повлиял на сроки и качество реализации проекта, у генерального подрядчика всегда должен быть план В, а лучше еще и С. Для этого важно правильно оценивать риски и уметь управлять ими. 
5. Мышление out-of-box. Всё выше перечисленное заставляет мыслить нестандартно, решать задачи, которые кажутся нерешаемыми и находить при этом оптимальные ответы по стоимости и срокам. 
6. Очень важно правильное взаимодействие генподрядчика с заказчиком. Заказчик со своей стороны должен обеспечить профессиональный аудит, то есть: технического специалиста, специалиста по закупкам, административного управляющего и общего координатора – ответственное лицо от заказчика. Консолидация ключевых подразделений позволит устроить процесс таким образом, чтобы результат получился на 100 баллов! 
7. При этом от всех сторон требуется гибкий подход и ориентированность на конечный результат, необходимо идти на встречу друг другу, ведь мы все одинаково заинтересованы в конечном результате. 


 На что еще обратить внимание? 

1. Продумайте адаптивность будущего офиса, штаб-квартира должна отвечать потребностям бизнеса. 
2. Позаботьтесь об автономности вашего здания, например, установив хладоцентры высокой мощности и ДГУ. 
3. Обратите внимание на конструктивные особенности здания. Для банка, например, важна будет возможность обустройства сейфов – всё зависит от вашей компании. 
4. И последнее – офис в наши дни является не вторым, а первым домом для сотрудников. Позаботьтесь об удобной транспортной доступности, а также о комфортных условиях для работы и отдыха вашего персонала. 


Уникальность гарантирована 

Процесс создания штаб-квартиры – это всегда интересная и одновременно непростая задача. Несмотря на сложности и риски, каждый год крупные компании выбирают этот тип офиса, потому что в результате он становится важным активом и инструментом, в том числе для маркетинга. Даже в нынешних экономических условиях такие гиганты, как «Газпром», «Роснефть» и «Транснефть» планируют создать штаб-квартиры, и, на мой взгляд, это стратегически верное решение. Надеемся, что в ближайшее время, несмотря на экономическую ситуацию, всему рынку предстоит интересная задача по реализации новых штаб-квартир. 

Спасибо за внимание. До скорых встреч!