Сколько это стоит?

Как бюджетировать fit-out, выбрать материалы и оптимизировать строительство офиса или шоурума в 2025 году.

За последние 2 года стоимость строительства офисных проектов выросла драматически. Очередной скачок цен связан с совокупностью факторов: от слабеющего рубля и высокой ключевой ставки до усложнения поставок привычных позиций в Россию. Свой вклад в удорожание fit-out офисных (и торговых) проектов внес и повышенный спрос: офисы арендуются и приобретаются все активнее, а, значит, растет и количество заказов для строительных фирм. Кроме того, классические офисы дополняются клиентскими зонами: презентационными шоурумами, кофейнями и другими необычными пространствами, которые тоже требуют вложений в отделку.
При этом клиенты не всегда готовы к выросшим расходам, во многом еще размышляя реалиями 2022 года.

Генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман рассказала о том, на какие цены стоит ориентироваться клиенту при ремонте офиса сегодня, где закупаются основные комплектующие и материалы, а также какие возможности для оптимизации проектов существуют в 2025 году.

Реальная цена

В первую очередь заказчикам, выходящим на ремонт офисного или торгового пространства, стоит быть готовым к заметному обновлению ценовых политик по всем позициям. Если еще два года назад мы как исполнители могли гарантировать выполнение отделки и инженерии без учета меблировки в бюджете около 65 тыс. руб./кв.м, то сейчас минимальный порог стоимости уже превышает 90 тыс. руб./кв.м. Этот показатель не включает в себя дорогостоящие мебельные решения, но справедлив для строительства и отделки офисов класса А из состояния shell&core.

Цена складывается из нескольких ключевых параметров. Первый – стоимость общей финишной отделки, включая шумоизоляцию. Начиная ремонт офиса, заказчики сегодня не готовы отказываться от современных акустических решений: без них офис заметно потеряет в привлекательности для сотрудников. Поэтому сейчас популярно использование потолочных акустических конструкций, возведение перегородок с двойным стеклом до перекрытия, проектирование большего количества кабинетов, чем прежде. Все эти работы становятся серьезной инвестицией на старте – но их результат позволяет не возвращаться к реновации офиса для повышения акустического комфорта в течение многих лет.

Дорогостоящими позициями в отделке остаются ковролин, фальшполы, визуальные решения для потолков. Но сложнее всего найти поле для сокращения затрат в инженерных системах. С уходом европейских производителей исчезла высокая конкуренция. Стоимость всех систем ожидаемо увеличилась – не только из-за отсутствия альтернатив, но и ввиду налогов, пошлин, уровня инфляции. При этом сэкономить на вентиляции, отоплении или СКУД просто невозможно. То же касается кабельной продукции, объективно необходимой для любого офиса.

Наконец, свою лепту в увеличение затрат вносит дефицит рабочей силы. Количество проектов, как я уже отметила, только растет, и каждая компания готова удерживать ценных специалистов по строительству повышением зарплат. В среднем их оплата за последний год выросла на 30-35%. Экономия же в данном случае напрямую приведет к потере качества работы.

Заметных различий в стоимости отделки в офисных или торговых зонах нет. Да, в ритейле нет необходимости в столь же тонкой настройке акустики – но при этом есть повышенная потребность в освещении, цена которого весома. Трековые системы и линейные светильники заметно прибавили в стоимости за последние годы.

Нужно обратить внимание и на то, что конечная стоимость проекта будет серьезно зависеть от региона его выполнения. Например, имея опыт по созданию магазинов для бренда SuperStep в разных городах страны, мы фиксируем рост цен с учетом логистики на уровне +20% по мере удаления от Москвы, применяя одинаковые решения в едином фирменном стиле. Оценивая выполнение проекта в регионе, это стоит учитывать.

Вокруг света за материалами

Важно понимать, на продукцию каких стран стоит ориентироваться сейчас при выполнении fit-out офиса. Не все материалы высокого качества можно найти исключительно среди российских производств: некоторые решения по-прежнему лучше закупать за рубежом.

Например, в числе таковых – ковровые покрытия. Мы следим за рынком и его новинками, но пока что российские производители уступают зарубежным аналогам. Оптимальные по цене и качеству покрытия можно найти у компаний из Турции, Китая. Более дорогие варианты есть у производителей из Бельгии, тоже доступных у нас.

Фальшполы производятся в России, но стоимость их тоже увеличилась. Фактически в сегменте отсутствует конкуренция: продукцию разных брендов создает одна компания, а обойтись без этих решений на стройке невозможно.

Упростить и сократить расходы на оформление потолка можно с помощью армстронга или открытых потолков. Но большинство клиентов, руководствуясь трендами и комфортом сотрудников, все-таки выбирают для потолков или стен реечные панели или плиты со скрытыми подсистемами. В последних проектах офисов, в частности, для таких компаний, как «Эвобласт РУС», мы использовали реечные панели в дизайне настенных покрытий, чтобы добавить экологичный акцент интерьерам.

Инженерные системы в России пока производятся в недостаточном объеме. Основные закупки для офисов совершаются у китайских производителей: стоимость их продукции также продолжает расти. Исключить системы из ремонтных расходов как факт, при этом, невозможно. Единственный вариант экономии в данном случае – это использование существующей инженерии при реновации офиса. Однако в таких проектах тоже есть свои «скрытые» расходы: например, на обновление и содержание европейских систем, которые уже не обслуживаются официальными представителями в России.

Оптимизируем смету

Какие варианты есть для экономии в fit-out сегодня? Их немного, но большинство из них работают за счет правильного сочетания товаров российских, китайских и турецких производителей.

Опытный подрядчик и проектировщик всегда предоставит клиенту выбор позиций из разных ценовых категорий и, соответственно, от разных поставщиков. Для того, чтобы оптимизировать расходы на отделку без потери качества, мы рекомендуем рассматривать следующие решения.
Среди российских производителей стоит выбирать освещение: мы используем продукцию местных брендов для отделки офисов высокого класса. Однако лучше отслеживать цену одинаковых позиций у разных дистрибьюторов, которая может различаться на 15-20%: доказано опытом собственных тендеров. Также у наших марок отлажено производство качественных фальшполов: не хуже, чем прежде предлагали итальянские или немецкие фирмы.

Финишные материалы и конечные устройства могут быть от местных производителей, а модный шпон легко заменяется на ДСП без потери качества при хорошем дизайне. Напольное покрытие (ковролин) и мебель стоит выбирать из доступных вариантов от Китая и Турции. Отдельно стоящая мебель в этих странах изготавливается по прежним итальянским лекалам. Но нужно быть готовым к тому, что цена позиций сопоставима с прежде покупаемыми в Италии и Германии.

Среди систем вентиляции мы рекомендуем обращать внимание на производителей из Китая и России: использование их продукции позволит сэкономить 10-15% бюджета и многие месяцы ожидания, в сравнении с поставками из других стран.

Эффективнее всего экономить не на строительных решениях, а на дальнейшей реновации офиса. Она в любом случае потребуется компании на определенном этапе жизненного цикла: в связи с расширением или сменой конфигурации площадей. Лучше предусмотреть эту необходимость заранее. Например, коммуникации стоит сразу проводить в фальшполах и не экономить на них. В дальнейшем любая перепланировка потребует минимальных и безболезненных изменений. Если же оставить сети в стяжке или в стенах в попытке сэкономить, то затем любая перепланировка потребует демонтажа стен или перегородок, удорожая проект.

Рынок перестраивается

За последние годы мы практически привыкли к постоянным гибким изменениям поставок из разных стран и вместе с клиентами пришли к пулу оптимальных поставщиков с образцами в наличии и адекватными сроками поставок материалов. Тесное сотрудничество с азиатскими и турецкими производствами, как это было прежде с европейскими компаниями, сейчас только налаживается, но первые его плоды уже заметны.

Заказчикам fit-out для офиса или торгового помещения необходимо понимать причины удорожания качественных решений – и не отказываться от них в пользу непродуманных, но более бюджетных вариантов, которые в конечном итоге повлияют на качество.