В начале этого года Commonwealth Partnership (CMWP), совместно с компанией Pridex и архитектурным бюро T+T Architects, представили публике новую уникальную методику расчета стоимости отделки офисных пространств. При ее создании в CMWP ушли от классического подхода «1 сотрудник – 1 рабочее место», заменив его прогрессивной моделью совместного использования всего офисного окружения. Инновационная методика вошла в основу масштабного исследования «Офис: трансформация».
В качестве основы для исследования взяты совместные проекты CMWP, T+T Architects и Pridex площадью от 5 000 до 10 000 кв. м в состоянии Shell & Core и, на основе данных, определен бюджет стоимости отделки в 3 ценовых сегментах. Финальные сроки реализации каждого проекта и бюджет должны быть рассчитаны индивидуально, исходя из площади объекта. Итоговый индикативный показатель стоимости просчитываются для структуры капитальных расходов CapEx (приобретение и модернизация долгосрочных активов) и суммы расходов категорий “Услуги”, а также операционных расходов OpEx исходя из продолжительности проектов.
В исследовании выделены пять фундаментальных цивилизационных трендов, которые оказывают наибольшее влияние на офисную среду: вариативность разных поколений на одном рабочем месте, рост благосостояния и, как следствие, запрос на более качественную среду, культура гибридной работы и совместного потребления, а также уберизация. При создании собственного современного и комфортного офиса компания применяет для каждого из этих факторов инженерные и проектировочные решения, выбирает уровни отделки и подбирает программное обеспечение. Разработанная CMWP совместно с Pridex и T+T Architects модель, является практическим пособием для корпораций по созданию ультрасовременного, удобного и энергосберегающего офиса.
Уникальность методики заключается в инновационном подходе к оценке стоимости отделки, исходя из потребностей каждого сотрудника, а потому оценке стоимости отделки в пересчете на одного человека, а не на квадратный метр. При разработке применялось широкое разнообразие параметров, включая уровни отделки (базовый, средний и высококачественный), тип планировки и степень технологичности офиса. Методика позволяет рассчитать стоимость отделки для каждого конкретного офиса, а также возможности его использования при гибридном формате работы, оптимизировать затраты компании на создание комфортного и адаптивного рабочего пространства и улучшить условия труда.
При оценке стоимости отделки в исследовании выделены три ее уровня: базовая, средняя и высококачественная. В базовом варианте применяется покраска стен и укладка коврового покрытия в зоне ресепшн, рабочих зонах и коридоре, а также – повсеместное использование модульных подвесных потолков или потолка из гипсокартона. Состав отделки среднего уровня предлагает более широкую линейку предложения, в которую входит облицовка стен шпонированными панелями в зоне ресепшн и стен коридора рядом с зоной ресепшен деревянными панелями, напольные покрытия из камня (или паркетной доски) хорошего качества в лифтовом холле, в зоне ресепшен и в коридоре между ними. Также здесь предлагаются стандартная ковровая плитка хорошего качества в открытой рабочей зоне, стены в переговорных для встреч, облицованные панелями, в которые встроено оборудование для презентаций
И применение как открытого потолка с окрашенными коммуникациями, так и модульных подвесных систем высокого качества. Высококачественная отделка представляет собой облицовку стен натуральным камнем или шпонированными панелями в зоне ресепшен и коридоре, отделку пола натуральным широкоформатным камнем в лифтовом холле и зоне ресепшен, высококачественный ковролин комбинированной раскладки в открытой рабочей зоне. А также – стены в переговорных для встреч, облицованные деревянными панелями, в которые встроено оборудование для презентаций, художественную роспись стен, как дополнительный элемент брендинга и декора. А в помещениях для приема клиентов предусмотрены потолки с высокими акустическими и эстетическими характеристиками по индивидуальному проекту. В исследовании для различных уровней отделки также предусмотрены предложения по освещению, технологическим решениям (для высококачественного уровня), планировкам, меблировке, системам отопления, вентиляции и кондиционирования и даже сантехники.
При расчете стоимости услуг (OpEx) в исследовании учтены такие виды работ, как авторский надзор (продолжительность – 1 месяц), управление проектом (1 месяц), строительный контроль (1 месяц), дизайн-проект и планировочное решение будущего офиса, тендерная, рабочая и исполнительная документация. При оценке структуры капитальных расходов (CapEx) следующие направления: общестроительные работы (демонтаж, перегородки, отделка стен, черновой пол и отделка пола, двери, встраиваемая мебель, шторы, установка вывесок и логотипов, а также – сантехнические аксессуары и бытовая техника), механические системы (вентиляция и дымоудаление, кондиционирование, отопление, водоснабжение и канализация, противопожарный водопровод – спринклерная система или пожарные шкафы, а также – пожаротушение серверной) и электрические и слаботочные системы (электроснабжение и розетки, система освещения, пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией, структурированная кабельная сеть, включая пассивное П-оборудование, контроль доступа, система видеонаблюдения, система охранной сигнализации, система диспетчеризации здания (ВМS), мультимедиа). Дополнительно оплачивается для офиса – мебелировка и озеленение.
С результатами самого исследования и методикой можно ознакомиться по ссылке.
Павел Якимчук
партнер, руководитель департамента управления строительными проектами CMWP
Использование классических метрик для реализации новых офисных проектов,таких, как стоимость отделки и инженерного оснащения одного квадратного метра,теряет актуальность. В нашей новой методологии мы предлагаем исходить не толькоот базовых потребностей сотрудников, но и учитывать запросы разных поколений иновые тенденции, ставшие особенно актуальными поле пандемии.
