Реновация офиса, в отличие от строительства рабочего пространства «с нуля», способна преподнести заказчику массу сюрпризов.
Многие собственники не воспринимают реновацию или обновление рабочих помещений как масштабное событие, по уровню временных и финансовых затрат сопоставимое с новым строительством. Однако после тщательного анализа текущего состояния помещения может обнаружиться, что легкий ремонт превращается в глубокую переработку проекта. Например, выясняется, что истек срок службы инженерного оборудования и его нужно менять, либо в процессе реализации текущего офиса были допущены нарушения норм, рекомендаций и технологических карт при монтаже инженерных систем, при общестроительных или отделочных работах.
Технический анализ
Когда заказчик задается целью реновации офиса, в первую очередь необходимо провести детальный технический анализ помещения и всех инженерных систем. Это поможет правильно определить круг будущих задач и рассчитать бюджет. В нашей практике мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда документация по инженерным сетям в здания либо отсутствует, либо составлена некорректно.
При этом, следует учитывать, что вскрывшиеся неполадки в инженерном оснащении могут стать серьезным фактором влияния на рост бюджета проекта: в ряде случаев увеличить его вдвое и более. Качественный технический аудит поможет выявить рисковые аспекты реновации офиса и определить решения, в рамках которых возможна разумная экономия.
Работа на объекте
Предпроектное обследование офиса желательно выполнять непосредственно на площадке: строительная документация может не соответствовать реальному состоянию объекта. Например, вместо указанных в паспорте проекта двух слоев гипсокартона заложен один, или гипсокартонные перегородки смонтированы на фальшпол, а не на перекрытие.
В интересах заказчика и генерального подрядчика – показать архитекторам реальный объект «в деталях»: это поможет более эффективно определить слабые точки и сильные стороны помещения. В процессе такой работы «в полях» можно обнаружить дополнительные возможности для выгодной оптимизации финансовых затрат: к примеру, проанализировав инженерные системы после частичного демонтажа фальшпола и потолка, можно получить массу полезных для проекта сведений.
Экономный подход
Главным источником экономии в проекте реновации офиса становится именно максимально полное использование существующих инженерных систем. Иными словами, все то, что хорошо работает сегодня, можно и нужно использовать в будущем проекте, а не бездумно демонтировать. Например, если от прошлого арендатора помещения сохранилась структурированная кабельная система, то прокладывать ее заново не потребуется: сеть можно восстановить, связавшись со специалистами и заново промаркировав все кабели. Наш опыт оптимизации с помощью использования существующих технических мощностей на объекте - проект реновации офиса компании «Черкизово». Сохранив в проекте часть хорошо работающих инженерных систем, нам удалось сократить общий бюджет проекта с 25 тысяч до 15 тысяч рублей за квадратный метр, достигнув заметной экономии для заказчика.
Неочевидные решения
Иногда в проектах реновации можно оптимизировать бюджет и с помощью не самых очевидных технических решений. Приступив к работе по реновации офиса для крупного российского издательства (офиса площадью более 10 000 кв.м), после детального анализа мы увидели возможность для сокращения расходов за счет использования воздуховодов нестандартной конфигурации. Высота потолков более 5 метров в офисе позволила проектировщикам заменить прямоугольные воздуховоды на круглые. Расход жести круглого воздуховода при одинаковой пропускной способности на 15-40% меньше, чем прямоугольного, и это снижает расход основного материала, изоляции и крепежа. В результате бюджет проекта сократился на 2 млн рублей. Этот пример доказывает, что без нестандартного подхода в процессе реновации можно упустить возможность для экономии или повышения эффективности офисного пространства, поэтому такие проекты всегда необходимо рассматривать всесторонне, не упуская ни одной детали.
Инженерный анализ требует существенных финансовых и временных ресурсов, но эти затраты окупаются, так как бюджет проекта почти на 70% формируется из стоимости инженерных систем. Большая часть внимания заказчика прикована к отделочным работам, которые наиболее наглядны, в то время как в инженерной части нередко обнаруживаются неоптимальные решения, которые могут обойтись заказчику при реновации в разы дороже.
