Евгений Шевкун, генеральный директор Keyfor, об офисах новой эпохи post-COVID.
– Как бы вы в целом охарактеризовали текущее положение дел на рынке офисной недвижимости? Оправился ли он пандемии, восстановился ли спрос на качественные площади и, соответственно, потребность эти площади строить и ремонтировать?
Евгений Шевкун: Сказать, что рынок полностью восстановился, пока нельзя. Скорее он находится в стадии восстановления, мы видим это по росту количества запросов от клиентов. Безусловно, коронавирус внес коррективы в планы компаний, но даже в том случае, если пандемия продлится еще год или два, офисный рынок не умрет, он просто трансформируется.
– Как пандемия изменила запросы заказчиков?
Е.Ш.: Во-первых, бизнес стал более рационально относиться к офисным площадям. Во-вторых, изменился подход к техническому оснащению офисов. В частности, коронавирус заставил заказчика обратить внимание на систему вентиляции. Если раньше о ней вспоминали, только когда пользователи жаловались на недостаток воздуха в помещениях, то сейчас к данным системам предъявляются особые требования с точки зрения обеспечения безопасности здоровья. Соответственно, почти в каждом проекте мы теперь встречаемся с запросом на повышение безопасности климатических систем – и этот тренд останется с нами надолго. Другой пример – бесконтактные устройства: системы контроля доступа, в том числе позволяющие измерять температуру, датчики открытия дверей и пр. Эта мода, как мне кажется, пройдет: оснащение офиса бесконтактными системами сопряжено с большими затратами и не всегда целесообразно.
– Можно ли говорить о том, что пандемия увеличила долю инженерии в структуре затрат на отделку офисов?
Е.Ш.: Однозначно. До пандемии, если мы говорим о типовом офисе, на инженерные затраты приходилось примерно 45-50% стоимости контакта. Сейчас, по нашей оценке, этот показатель вырос минимум на 10%, а в некоторых случаях и больше.
– Вероятно, свою роль здесь сыграли и валютные колебания, поскольку оборудование в основном импортное?
Е.Ш.: Валютные колебания повлияли не столько на баланс затрат внутри сметы , сколько на стоимость строительства в целом в абсолютном выражении. Основной объем увеличения стоимости инженерных систем в разрезе сметы приходится именно на повышение требований безопасности к ним в эпидемиологическом плане.
– Изменила ли пандемия подход к офисным планировкам? Есть ли, например, тенденция к отказу от openspace?
Е.Ш.: Я бы не сказал, что пандемия «приговорила» openspace, но она точно заставила задуматься, как наилучшим образом разместить в них сотрудников. То есть как сделать офисное пространство, которое при необходимости можно было бы легко трансформировать, например, чтобы выполнить какие-то новые требования Роспотребнадзора и не нарушить при этом коммуникационные связи. Также мы видим четкие запросы клиентов на увеличение зон для неформального общения и отдыха. Это и понятно, ведь офис сейчас не просто среда для работы, а это пространство для коммуникации людей, которые больше полугода сидели дома и соскучились по живому общению. Думаю что такие тренды в офисных планировках сохранятся и в будущем вне зависимости от развития пандемии. Это пример того, как события вокруг нас влияют на переосмысление того пространства где человек живет и работает.
– Это то, что называется «гибким офисом»?
Е.Ш.: Не совсем так. Что сегодня понимают под «гибким офисом»? Допустим, в компании работает 100 человек, а физических рабочих мест 70. В гибком офисе процесс организации работы людей выстроен так, что каждый сотрудник компании посещает офис с учетом планирования своего графика и реализации задач, при этом ему всегда будет обеспечена возможность работы в таком пространстве. Часто под понятием “гибкий офис” понимают коворкинги и сервисные офисы, но гибкость последних не столько в особенностях организации рабочего пространства, сколько в арендных отношениях. Мы же говорим о гибкости в технологическом и организационном плане.
– Приведите пример настоящего «гибкого офиса».
Е.Ш.: Несмотря на то что про «гибкие офисы» много говорят, реально их было построено не так много. Из известных проектов я бы выделил офис Ericsson в БЦ «Метрополис». В нем количество людей превышает количество мест, и при этом любой, кто хочет прийти в офис, всегда найдет себе место. Понятно, что еще до разработки планировочных решений это потребовало очень глубокого анализа, изучения офисных процессов, потребностей сотрудников, принятия ряда управленческих решений. И, конечно, грамотного планирования пространства, инженерных систем, подбора мебели и технического оснащения. В частности, гибкость офиса построена на информационной системе управления пространством, с помощью которой ты можешь бронировать место. Очевидно, что капитальные затраты на строительство такого офиса будут больше по сравнению со строительством классического офиса, но они окупаются.
– Насколько это универсальный формат? Есть ли компании, которым гибкие офисы противопоказаны?
Е.Ш.: Можно выделить определенные сферы бизнеса, в которых «гибкие офисы» работают точно. Например, в сфере IT, Телекоме и для целого ряда компаний технологической направленности. А вот если мы говорим, например, про финансовый сектор, то здесь в силу специфики работы с информацией «гибкий» подход может и не сработать. То есть нельзя утверждать, что «гибкие офисы» – это для всех, хотя интерес к ним, конечно, растет.
– Предположим, некая компания задумалась о переезде. Каков правильный алгоритм ее действий? Что ей нужно сделать, чтобы релокация была максимально простой и не обернулась незапланированными расходами?
Е.Ш.: Прежде всего – назовем это нулевым этапом – нужно четко понять зачем компания должна переехать. Причины могут быть самые разные: например, изменились арендные ставки, бизнес вырос и требуется увеличение площади, или причина имиджевая, когда компании нужно переехать в более бизнес-центр другого класса. Следующий шаг – это поиск локации. Сначала формулируются определенные критерии: экономические, транспортная доступность, наличие парковочного пространства и пр. Затем, как правило, для поиска нового офиса привлекается брокер. И очень важно уже на этом этапе подключать технических специалистов, которые смогут дать оценку потенциальной локации с точки зрения наличия необходимых инженерных ресурсов. Почему это важно? Допустим, вы выбрали офис, сделали планировку, начали выполнять инженерное проектирование, и вдруг выясняется, что не хватает, например, электрических мощностей или ресурса климатических систем. Обычно к этому моменту договор аренды уже подписан, и решать данную проблему становится сложнее. В результате компания теряет деньги т.к. подобные технические проблемы могут увеличивать бюджет строительства на 10-15% и более. Бывает, что из-за нехватки ресурсов сроки переезда значительно увеличиваются.
А между тем, всего это можно избежать, если еще на этапе выбора помещения сделать инженерный аудит. Мы всегда предлагаем такую услугу своим клиентам, причем это может быть не одна, а 7-10 локаций. В результате такого аудита заказчики четко понимают, смогут ли они решить свои задачи, не понеся дополнительных затрат.
После того, как локация выбрана, заказчику нужно принять решение, кто внутри его компании будет заниматься проектом. Многие компании пропускают этот этап, делегируя процесс создания нового офиса различным структурам, например АХО. В моей практике был случай, когда проектом со стороны заказчика управлял секретарь, который первый раз столкнулся с задачей такого рода. В таких случаях имеет смысл привлечь к управлению кого-то извне.
– Как компании понять, нужен ли ей внешний управляющий, и насколько его участие удорожает проект?
Е.Ш.: Руководитель должен задать себе два простых вопроса. Во-первых, есть ли у него компетентные люди, которым можно доверить управление проектом переезда. Во-вторых, смогут ли они уделить этому достаточное количество времени. Что же касается стоимости привлечения внешнего управляющего, то обычно это составляет около 2-3% от общего бюджета проекта. Но если в штате у заказчика нет подготовленных специалистов, экономия, которую он получит от участия в проекте профессионального управляющего, будет больше.
Когда этот вопрос решен, можно переходить к выбору проектировщика и генподрядчика, как правило, для этого проводится конкурс. Здесь очень многое будет зависть от квалификации управляющего и того, насколько четко организован конкурсный процесс и оценка результатов. Также крайне важно ответственно подойти к выбору подрядчика и понять насколько у него отлажены процессы организации работы. Например, один из наших знаковых проектов – офис площадью 5,5 тыс. кв. м для крупного ретейлера – мы сделали меньше чем за 2 месяца. Причем у нас не было права на ошибку, поскольку заказчик должен был переехать в отремонтированный офис к определенной дате в любом случае.
Завершающий этап – сдача в эксплуатацию. О том, кто будет эксплуатировать офис, тоже стоит задуматься заранее. Часто бывает, что компания уже заканчивает строительство и только тогда задается вопросом, кто будет всё это принимать и обслуживать.
– Насколько часто приходится сталкиваться с такими жесткими требованиями со стороны заказчиков, как в приведенном вами примере?
Е.Ш.: Безусловно, любой заказчик хочет, чтобы проект был реализован как можно быстрее. Но дело не только в сроках, чаще сложность связана со спецификой объекта. Так, у нас было несколько проектов реновации действующих офисных площадей, и каждый из них требовал от нас колоссальной концентрации сил и внимания. Из самых знаковых это модернизация БЦ «Садко», где мы переделали не только все доступные для аренды площади, но и входную группу, причем, когда мы перестраивали МОП, работа бизнес-центра не прекращалась ни на день. Соответственно, нам приходилось менять трафик людей, выстраивать временные коммуникации и пр., но так, чтобы арендаторы практически не ощущали дискомфорта.
Схожие задачи – частичная реновация в условиях непрерывной работы офиса – мы решали для SEB Groupe и Thomson Reuters. Последний случай особенно показателен, поскольку это медиакомпания, у них круглосуточный эфир, который нельзя остановить, а работы выполнять надо. Приходилось очень четко планировать и организовывать каждый день работы чтобы избежать каких-либо проблем. В целом наиболее серьезные требования в части организации работ встречаются именно при реновациях офисов т.к. это работа в ограниченных условиях. У нашей компании накоплен большой успешный опыт реализации такого рода проектов.
