Архитектор, руководитель архитектурного бюро ABD architects Борис Левянт о настоящем и будущем российской коммерческой архитектуры.
- В чем особенность коммерческой архитектуры?
Борис Левянт: В гарантировано высокой капитализации при соблюдении всех технических нормативов и норм.
Недавно мне принесли уже одобренный проект, реализовывать который было просто невозможно. Прошлый век! Оставшись в рамках текущей площади, мы изменили проект с учетом 10-15-летнего горизонта. В противном случае, заказчику пришлось бы делать реконцепцию уже через 3 года, потратив на это до 30 процентов первоначальной стоимости. Коммерческая архитектура – это прежде всего бизнес: здание должно быть капитализировано, то есть должно приносить прибыль. Архитектору необходимо помнить об этом.
- Капитализация – это прибыль от сдачи в аренду?
Б.Л.: Не только. Это и цена продажи здания, и цена актива, и набор зданий с совокупной капитализацией в едином фонде на IPO. Влиять на нее может множество различных факторов. Например, привлечение определенного архитектора способно увеличить капитализацию на 2-3 процента к рыночной цене. Для бюджетов коммерческой недвижимости это существенно.
- Сейчас в столице идет активное строительство в рамках программы «комфортный город». Эти проекты тоже можно считать коммерческой архитектурой?
Б.Л.: Коммерческая архитектура не всегда направлена на решение задач комфортного существования. Все, что эксплуатируется людьми (офисы, рестораны, жилье) строится с расчетом на максимальное удобство пользователей. Но для коммерции и торговли удобство не является приоритетом. Часто при проектировании и организации внутреннего пространства нарочито увеличиваются маршруты движения покупателей, чтобы они увидели максимум товаров и услуг. Кроме того, важно правильно расставить «якоря», разместить участников.
У «комфортного города» другая идеология. Однако то, что комфортно для одних, становится дискомфортом для других. Взять хотя бы те же парковки: раньше зеленые газоны всячески защищались и охранялись, сейчас их асфальтируют для автовладельцев.
- Недавно был введен запрет на строительстве в центре города. Это комфорт и забота о социальном обеспечении горожан.
Б.Л.: А запретили ли? Такой запрет имеет выборочный характер, и понятие «заботы» тут притянуто за уши. Вот строится огромный район без дорог, без социальной структуры. Нужен ли он? Необходимо ставить другую задачу: приучать всех к максимальной мобильности, развивать рынок арендного жилья. Управление апартаментами и проще, и прозрачней. А мобильность молодого населения сейчас гораздо выше, чем раньше. Покупка квартиры – остатки идеологии советской парадигмы. А апартаментов на сегодняшнем рынке просто недостаточно. Наличие разных вариантов, широких возможностей в разных районах города – это и есть забота о людях.
- А какой формат сегодня наиболее востребован у арендаторов? Shell-and-core?
Б.Л.: С одной стороны, shell-and-core стабильно пользуется спросом. С другой, этот формат влечет за собой дополнительные трудности, необходимость решать проблемы, а многие арендаторы предпочитают «заплатить и забыть».
В Европе есть закон, обязывающий строителя установить в здании потолок и светильники, да и пожарные нормы там совершенно другие. В России все сложнее, хотя у нас можно обойти все эти нормы, подписав простую пожарную декларацию. Тогда владелец берет ответственность на себя, а с государства все претензии снимаются. Вот такие две параллельные реальности.
- Сейчас четверть площадей вакантны – как вы оцениваете это явление?
Б.Л.: Это признак приближающегося «дна». Когда мы окажемся на дне, начнется настоящая бизнес-активность. Это правило. Первыми проснутся крупные фонды, банки, начнут скупать подешевевшую недвижимость. То, что не востребовано сейчас, найдет со временем своего арендатора.
Все самые крупные сделки в России пришлись на 2009-2010 год: ТНК, Росбанк, Siemens. Крупные компании решали свои проблемы. Те, у кого было 30-40 разных офисов, объединяли их. Это делается тогда, когда цена сама низкая. Чтоб цена стала низкой, перепроизводство должно быть достаточно существенным. Тогда начинает выживать лучший.
Введение налога на недвижимость тоже подтолкнет цены к падению. Рынок продавцов плавно перейдет в рынок покупателей, как это было в кризис. Сейчас есть переизбыток вакантных мест, но чтобы сдвинуть ситуацию, кто-то должен рискнуть и снизить цену. С введением в эксплуатацию «Сити», с переездом Газпрома через несколько лет мы получим европейскую стоимость аренды.
- Недавно еще считалось, что проектировщики не участвуют в принятии решений по градостроительным законодательным документам. Ситуация изменилась?
Б.Л.: Нам активно предлагают участвовать в обсуждении технических терминов при переходе на евронормы, но те изменения, которые уже должны быть приняты с точки зрения архитектуры, так и не ввели.
Влияние гражданского общества в России меньше, поэтому здесь превалируют коммерческие сиюминутные интересы. А у меня заниматься законотворческой деятельностью времени просто нет. Да и нужно ли?
- Сейчас ваша компания что-то проектирует в Москве?
Б.Л.: Да, например - Вторая очередь бизнес-парка «Западные ворота» на Можайском шоссе: 60 тыс метров в стадии строительства.
Борис Левянт - член жюри Премии Best Office Awards 2015.
