что такое «офис под ключ», базовая отделка и когда стоит делать ремонт до появления арендатора?
На фоне ухода европейских производителей и поставщиков строительных и отделочных материалов, в Москве растет интерес арендаторов к офисам с готовой отделкой. Компании в 2022 году активнее рассматривают для себя помещения либо с ремонтом от предыдущих арендаторов, который требует только небольшой адаптации, либо новые офисы с уже выполненной базовой отделкой от собственника. О том, как дефицит и удорожание материалов могут изменить рынок и насколько оправдана ставка на готовый ремонт при подборе арендатора собственником, рассказывает генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман.
Возможность подстраховаться
Текущая ситуация на рынке офисного fit-out такова, что подорожанию подверглись практически все ключевые материалы, используемые в отделке и обстановке офисов. Дерево, металл, ковролин, краски и потолочные конструкции выросли в цене на 30-40%. Все эти материалы, традиционно поставляющиеся из Европы, сейчас оказались труднодоступны. Подрядчики и поставщики столкнулись с необходимостью налаживания новых логистических цепочек (что еще удорожает себестоимость строительства), а также начали активно искать замену ушедшим брендам на российском рынке – так, чтобы при этом не допустить потери качества.
Для красок и света подобрать аналоги на российском рынке возможно, также в доступе появился ковролин локальных производителей, который соответствует европейским стандартам. Некоторые прежние европейские бренды локализуют производство в России, чтобы не потерять растущий рынок для себя: так, в 2022 году производители активно запустили линии кабинок для переговоров, офисных столов и акустических решений, прежде традиционно импортируемых. Однако, к примеру, в сегменте офисных кресел российские товары еще очень далеки от конкуренции с западными брендами.
Даже при нахождении путей доставки привычного прежде оборудования из Европы, остается вопросом вопрос дальнейшего обслуживания и формирования запаса оригинальных деталей для ремонта систем и покрытий. На складах российских дистрибьюторов пока остаются запасы кабельной продукции и вентиляционных систем, закупленные до введения санкций. Несмотря на то, что гарантий обслуживания от оригинальных брендов предоставить теперь нельзя, многие заказчики все равно хотят видеть в офисном интерьере материалы и мебель от европейских поставщиков.
Все это в том числе стимулировало рост запросов от собственников офисов shell&core на выполнение базовой или полной отделки офиса до появления потенциального арендатора с конкретными запросами или на начальной стадии поисков: это возможность, с одной стороны, закрыть вопросы с установкой европейского оборудования, пока оно еще есть в доступе, с другой – создать для арендатора дополнительную ценность рабочего пространства при выборе на конкурентном рынке.
Это база
Как правило, офисное помещение в базовой отделке предусматривает стандартизированные решения. Это – пространство, выстроенное по принципу open space с интегрированным набором противопожарных систем, созданных по актуальным нормативам, вентиляцией и кондиционированием, которые позволят арендатору в дальнейшем самостоятельно выполнить нарезку нужных помещений. Серверные, распределительные щиты и прочее инженерное оборудование монтируется таким образом, чтобы планировку одного большого помещения можно было изменить на несколько маленьких. Предустановленный в офисе фальшпол дает возможность гибко перемещать структурированные кабельные системы и провести электричество под конкретную расстановку мебели. Также базовая отделка может включать в себя монтаж недорогого российского ковролина или плитки ПВХ – так, чтобы решение не влияло на потенциальную нарезку. Стены выкрашиваются в белый цвет, а из комплектующих устанавливаются базовые недорогие выключатели, контроллеры и т.д. – все это позволит арендатору в дальнейшем привести помещение в нужное ему состояние с минимальными изменениями и демонтажом.
Как правило, эти расходы, которые изначально несет собственник, в дальнейшем «зашиваются» в арендную ставку: при переговорах с потенциальным арендатором владелец офиса отражает спецификацию базовой отделки, и вместе стороны проводят разделение ответственности, а арендатор уже выполняет остальные изменения конкретно под себя своими силами либо так же компенсируя расходы их подрядчикам собственника. Однако собственнику стоит быть готовым к тому, что на период простоя и поиска компании-арендатора его расходы на содержание и эксплуатацию практически готового офиса сильно вырастут – и компенсировать эти затраты за счет большего повышения ставки аренды уже будет проблематично.
Решение не для всех
Принимая решение о базовой отделке, не имея даже потенциального арендатора и четких требований его технического задания, собственник должен понимать хотя бы свою потенциальную аудиторию: какая компания и на какой срок захочет арендовать данный офис. Поэтому выполнение базовой отделки или даже отделки «под ключ» - как это происходит в сервисных офисах – подходит в основном для небольших офисных блоков до 1000 кв.м, которые будут сдаваться одному или нескольким арендаторам в «нарезку».
Ряд собственников пошел по этому пути и начал дробить свои большие помещения на несколько маленьких и средних, делая ремонт уже в них. В этом случае выполняется, как правило, только базовая отделка, так как отделка «под ключ» может отпугнуть потенциального арендатора, которому придется делать демонтаж решений и систем под свою персональную планировку.
Для арендаторов, которые готовы снять офисные площади 1 000 кв.м и больше, shell&core по нашему опыту остается наиболее приемлемым состоянием помещения. Когда компания планирует переезд на долгий срок, она уже закладывает в свой бюджет потенциальные расходы на аренду, а наличие базовой отделки и ее отражение в годовой ставке квадратного метра приводит к дискуссиям между сторонами о составе понесенных собственником затрат и их целесообразности. Если качество и спецификация сделанной базовой отделки не устроят крупного арендатора, то и выбор будет сделан в пользу помещения, которое можно построить «с нуля», со своими архитекторами и строителями, но полностью в соответствии со стандартами и ожиданиями компании, и не нести дополнительных трат по аренде ежегодно. Гораздо большими преимуществами при выборе большого офиса становятся локация и уровень строительства объекта, чем наличие или отсутствие отделки в конкретном помещении или на отдельном этаже.
Временный тренд
По совокупности факторов можно сказать, что выполнение отделки офиса без конкретного запроса от арендатора – тенденция скорее временная, чем постоянная, и актуальная в основном для владельцев небольших площадей.
Для краткосрочных арендаторов, заключающих договоры на срок до двух лет, взять офис с базовой отделкой действительно будет выгоднее, чем вкладываться в ремонт самим – однако стоит понимать, что в таком случае владелец помещения может начать конкурировать с коворкингами и гибкими офисами, в которых помимо базовых решений предусматриваются дизайнерские и интерьерные фишки, а также устанавливается инженерия высокого класса.
Здравым выходом из ситуации становится возможность девелопера предоставить базовую отделку или отделку «под ключ» конкретному арендатору с полной сметой себестоимости материалов и работ за отдельное вознаграждение или с условием увеличения арендной платы на какой-то период. Однако для частного собственника формирование запаса материалов и мощностей команды под запрос арендатора будет сложно решаемой задачей – поэтому в данном случае лучше либо выполнить базовую отделку для небольшого блока, четко понимая, что потенциальный арендатор оценит такой ход, либо остаться в shell&core, ориентируясь на базовую ставку аренды для себя.
