Анализ офисного рынка Москвы
В 3-м квартале 2014 года ввод качественных офисных площадей в Москве достиг рекордных показателей среди квартальных объемов последних пяти лет и составил 496 тыс. кв. м. Таким образом, с начала года на московский рынок вышло около 1 млн кв. м офисов – больше, чем за весь 2013 год (888 тыс. кв. м). Общий объем рынка качественных офисов столицы составляет 16,7 млн кв. м.
Около половины завершенных в 3-м квартале проектов относятся к Классу А. Крупнейшими введенными в эксплуатацию проектами такого класса стали офисный парк Comcity – Фаза Альфа (офисная площадь 107 тыс. кв. м), БЦ «Лотос» (88 тыс. кв. м) и МФК «Водный» (52,3 тыс. кв м). Доля качественных площадей класса В- составила лишь 7% от общего объема нового предложения. Около 200 тыс кв.м. новых офисных объектов относятся к классу В+: МФК «Савеловский Сити» (56,7 тыс. кв. м), БЦ «Верейская Плаза 3» (76 тыс. кв. м) и БЦ «Аэродом» (26,7 тыс. кв. м).
Всего за июль-сентябрь 2014 года в Москве было введено в эксплуатацию 15 офисных зданий. При этом сохранилась тенденция к децентрализации качественных площадей. 85% завершенных проектов расположены за пределами Третьего транспортного кольца.
Среди крупнейших проектов, которые будут завершены в 4-м квартале, эксперты отмечают МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м), БЦ Port Plaza (64,6 тыс. кв. м) и БЦ Aero City (32,6 тыс. кв. м). К концу года совокупный объем нового предложения в Москве составит 1,3 млн кв.м., что является рекордом за последние пять лет.
С точки зрения динамики спроса на офисные площади, объем транзакций за 3-й квартал оказался чуть выше уровня предыдущего квартала (рост на 15%), что связано с окончанием традиционного летнего затишья на рынке. По итогам квартала, в Москве было куплено и арендовано 304 тыс. кв. м офисов, а совокупный спрос за девять месяцев достиг 827 тыс. кв. м, что на 21% ниже результата трех кварталов прошлого года.
Наиболее активными участниками рынка оказались иностранные компании: по итогам девяти месяцев их доля в общем объеме транзакций возросла до 54% по сравнению с 44% за аналогичный период 2013 года. В то же время стоит отметить, что подобная активность иностранных арендаторов связана в первую очередь со сделками продления или перезаключения уже существующих договоров аренды. Большинство сделок аренды новых офисных площадей было заключено российскими компаниями.
Основная часть закрытых за квартал сделок пришлась на компании производственной сферы (31% всего объема) и компании сферы услуг населению (30%). Крупнейшей транзакцией по итогам девяти месяцев остается сделка 1-го квартала – аренда 17,4 тыс. кв. м «Группой компаний Систематика» в Comcity – Фаза Альфа.
Елизавета Голышева
Директор по России и СНГ, Заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL
Ухудшение состояния экономики России и внешнеполитическая неопределенность, наблюдаемые в этом году, совпали с завершением очередного девелоперского цикла и выходом большого количества объектов на рынок, что привело к увеличению доли вакантных площадей. Тем не менее, учитывая стремительный рост предложения, рост вакансии можно считать незначительным,поскольку из вышедших на рынок в 3-м квартале практически полумиллиона новых офисных площадей почти половина была уже арендована или куплена на стадиистроительства. В том числе в Классе А около 60% из 264 тыс. кв. м вышедших площадей нашли своего арендатора или покупателя еще до ввода в эксплуатацию.
На конец сентября в московских офисах остаются вакантными около 15,5% качественных помещений. . Доля вакантных площадей в Классе А по итогам 3-го квартала достигла 25,9%, в Классе B+ уровень вакантных помещений увеличился до 14,2%. При этом ставки аренды в премиальном сегменте составляют 900 – 1 100 долл. за кв. м в год, в Классе А – 580-850 долл. за кв. м, в Классе B+ – 350-600 долл. за кв. м. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне 580-850 долл. за кв. м.
По прогнозам экспертов, объем сделок по аренде и покупке офисных площадей в 2014 году, вероятнее всего, окажется ниже первоначального прогноза в 1,3 млн кв. м и составит около 1,2 млн кв. м. Динамику спроса на рынке продолжат определять макроэкономические факторы, такие как снижение темпов роста ВВП и волатильность рубля.
По данным компании JLL.