На форуме в Петербурге эксперты оценили состояние офисного рынка в 2023 году, поделились своими прогнозами и опасениями.
Одна из сессий призвана была подвести промежуточные итоги работы рынка, выявить тенденции по заполняемости площадей и арендным ставкам, обсудить поведенческие модели арендаторов, наметить возможные пути решения существующих проблем и, конечно, спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации, дать рекомендации девелоперам. Отдельного внимания заслуживает оценка состояния и потенциала развития петербургского рынка в сравнении с московским.
Модерировал сессию Иван Починщиков, управляющий партнер группы компаний IPG Россия. Приглашая участников к обсуждению, Иван представил сводку по макроэкономическим показателям, которые влияют и на девелопмент, и на решения клиентов-арендаторов. С одной стороны, на рынке наблюдается положительная динамика (высвобожденные в прошлом году ушедшими с российского рынка 170 тыс. кв. м офисных площадей уже заняты, спрос на качественные офисные пространства есть), с другой – не вполне очевидно, какой будет активность девелоперов, какие проекты и решения будут актуальными и целесообразными.
Алена Бердиган, директор департамента офисной недвижимости компании Maris, поделилась своим видением ситуации на рынке и аналитикой влияния экономических кризисов, начиная с 2008 года, на сферу девелопмента. Как уже было сказано, вакансия, которая образовалась в 2022 году из-за ухода иностранных компаний и ИТ-игроков, была достаточно быстро закрыта по причине существовавшего отложенного спроса и сравнительно небольшого количества актуальных предложений на рынке. Арендные станки эксперт назвала стабильными, отметила небольшой рост. Что касается прогнозов и советов для девелоперов, Алена предположила, что строить очень крупные объекты сейчас не стоит, поскольку среднее годовое поглощение уже несколько лет держится на отметке в 130-140 тыс. кв. м.
В этом году в Петербурге введено сразу несколько заметных объектов – ожидается порядка 170 тыс. кв. м введенных площадей. Они пользуются спросом, некоторые нашли своих клиентов. Однако большинство девелоперов, по словам эксперта, считают новое строительство невыгодным в настоящий момент. Но рынок будет пополняться небольшими проектами – реконструкциями, офисами B класса, built-to-suit проектами.
Девелоперов сегодня волнует тот факт, что в следующем году возможно освобождение ряда крупных проектов класса A, поэтому вакансия может появиться и без нового строительства. Алена Бердиган считает, что это обеспечит наличие выбора для клиентов, поскольку спрос на офисы высокого класса есть, пусть и не самый активный, но зачастую компаниям просто некуда переезжать, подходящие предложения на рынке отсутствуют.
«Если это явно лакомая локация, классные планировки, адекватная арендная ставка – конечно, стоит строить,» - совет девелоперам от эксперта.
Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, представила в рамках дискуссии различия офисных рынков Москвы и Петербурга – не для того, чтобы просто сравнить, а чтобы облегчить переговоры петербургских арендодателей с московскими заказчиками.
Согласно докладу, общий объем качественных площадей в Москве в несколько раз выше. Обеспеченность офисами на 1000 жителей тоже выше вдвое, что говорит о том, что Петербург – не является бизнес-столицей. Вакантность одинаковая – 9,3%, но за этими процентами скрываются разные цифры по квадратным метрам, поэтому под специфичные и крупные запросы вариантов в Петербурге мало, несмотря на наличие свободных площадей. Эксперт сравнила присущие московскому и петербургскому рынкам сроки и условия аренды, индексацию ставок и другие факторы, отметила, что в Москве в офисной сфере преобладает новое строительство, в Петербурге – реконструкция. «Если учитывать эти различия при переговорах, обеим сторонам будет легче прийти к общему знаменателю и совершить успешную сделку».
О новых форматах недвижимости и альтернативных вариантах для инвестиций рассказала Дарья Тихонова, старший консультант Департамента офисной недвижимости Nikoliers. Ключевой вопрос этого выступления, есть ли будущее у продажи офисных блоков в Санкт-Петербурге. Эксперт отметила рекордное количество запросов от компаний на покупку зданий и помещений для собственных нужд, в то время как подходящих предложений для удовлетворения этого спроса на рынке мало. Наибольшее количество сделок отмечается с площадями до 500 кв. м. И тут возникает вопрос: возможна ли продажа не зданий целиком, а офисных блоков?
Офисные здания «внарезку» - формат уже достаточно популярный для Москвы, но невостребованный и «нераспробованный» в Петербурге. Для инвестора, который заходит в проект на старте, доходность от аренды офисных блоков может составить 8-10%. Для конечных пользователей мотивами к такой покупке могли бы стать оптимизация расходов, желание не зависеть от арендодателя, возможность «припарковать деньги», то есть инвестировать одновременно с переездом в новое пространство.
Российский бизнес растет, национализируется, хочет стабильности, гарантий, перспектив, поэтому спрос на покупку офисных блоков в Петербурге ожидаем, хотя девелоперы не проявляют желания выбирать этот формат для своих проектах, поскольку сомневаются в покупательской способности.
Что касается практических советов, Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»), поделился видением ситуации с бизнес-центрами и коворкингами в городе и дал девелоперам совет «подождать, пока не строить». Сейчас мы наблюдаем высокую стоимость строительства, пока еще не подтянувшиеся до нужного уровня ставки, сниженный спрос. Нужно, чтобы все эти факторы сбалансировались. Ключевыми факторами для развития офисных проектов эксперт считает локацию и многофункциональность. Иногда локация играет решающую роль, но если удачным расположением проект не отличается, сюда можно добавить функции и возможности для разноформатного бизнеса, которые смогут сделать проект конкурентным. «Чем больше функций в объекте недвижимости – тем лучше».
Что касается коворкингов, иногда это выход, чтобы найти арендаторов для свободных площадей. Впоследствии кто-то из резидентов может расшириться и «забрать» офис целиком. Вакансию в коворкингах эксперт считает незначительной на сегодняшний день.
Московский опыт в организации трендовых гибких офисных пространств представила Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам компании Multispace. «Гибрид – новая реальность. Сотрудники хотят еще больше гибрида,» - поделилась статистикой Елизавета.
Гибридный формат работы входит в топ-3 критериев по выбору работодателя, вместе с заработной платой и перспективами карьерного роста. В офис сегодня приходят с другими задачами, поэтому требуется другая инфраструктура, и если не менять офисное пространство – появляются проблемы. Нужно менять, внедрять цифровые решения, проводить аналитику. Multispace – это комплексное цифровое решение, которое управляет всеми функциями в пространстве – от навигации до заказа кофе и парковки. Речь идет не просто о софте. Программно-аппаратные решения интегрируются в инженерные системы. Внедрение таких систем позволяет экономить время сотрудников и средства компании.
Еще один вопрос, который удалось рассмотреть, - динамика изменения ценностей и запросов компаний при заказе рабочих пространств.
Статистикой за последние пять лет поделилась Мария Кубрава, организационный консультант и автор методологии по разработке стратегии организации офисных пространств, директор специальных проектов KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™. Если в 2018 году у заказчиков был запрос сделать пространство более интересным и креативным, то сегодня компании нацелены на выявление потребностей сотрудников, наблюдается тренд на осознанные изменения. «Что касается сотрудников, топ-3 запросов не менялся все эти годы: уменьшить шум в офисе, увеличить количество зон для коллаборации, увеличить количество кабинетов».
Еще одна тенденция, которую отмечает эксперт, - стремление работодателей вернуть сотрудников в офис, в том числе, мотивирующим методом, за счет создания комфортных и многофункциональных рабочих пространств.
Некоторые эксперты сошлись во мнении, что рынок Петербурга в своей динамике отстает от московского на несколько лет. Поэтому в финале прозвучало пожелание девелоперам не останавливаться, продолжать развивать не только офисный рынок, но и город в целом.
