За последние четыре года офисный рынок пережил несколько волн адаптации. Сначала переход на удаленную работу и гибридный формат, что повлияло на зонирование офисов и количество рабочих мест в них. Затем – перестройка цепочек поставок и импортозамещение, повлиявшее на строительные процессы в сегменте. Кроме того, за эти годы получили развитие полярные тренды: на «одомашнивание» офисов с одной стороны и большую строгость рабочих пространств, с другой. Генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман в интервью порталу Officenext рассказала о том, какие процессы изменили рынок строительства офисов и fit out, какие требования к офисам сегодня предъявляют клиенты и что становится главным критерием качества при разработке проекта.
- Какие изменения в сегменте строительства офисов за последние 3-4 года вы считаете главными?
Екатерина Ньюман: Обозначенный период стоит разделить на два временных отрезка: 2020-2022 и 2022-2024 гг. соответственно. 3-4 года назад мы все пережили пандемию, которая поменяла отношение людей к офису. Он перестал быть просто рабочим местом и стал альтернативой удаленной работе, то есть принципиально иным форматом труда. Поэтому после пандемии произошел всплеск развития гибких и гибридных пространств, с незакрепленными рабочими местами, опен-спейсов и agile-зон в офисах. При этом сейчас, например, мы видим, что в значительной части проектов офисов на 3000-4000 кв.м пустует около 50-60% гибких рабочих мест: кто-то предпочел остаться полностью на удаленной работе, иные же перешли в офис на постоянной основе и работают за закрепленными рабочими местами.
А в 2022 году приоритетом в строительстве офисов стало импортозамещение зарубежных решений, прежде составлявших в проектах долю едва ли не 70%. Сейчас, когда постепенно подходят к концу гарантийные сроки, даже в масштабах бизнес-центра происходят замены европейского инженерного оборудования на российское или китайское, более доступное в обслуживании. То же касается замены освещения в проектах – приоритет отдается китайским производителям, замены напольных покрытий – ковролина на ПВХ плитку или ламинат как более долговечные материалы. Мебельные решения почти на 90% сегодня представлены российскими производителями: часть из них – это локальные отделения международных компаний, перешедшие на отечественное производство, но сохранившие зарубежные стандарты качества в работе.
- Что поменялось на уровне функционала рабочих пространств: стало ли больше или меньше зон отдыха из-за увеличения бюджетов строительства? Как предпочитают зонировать офис российские компании или, например, китайские, открывшие свои представительства у нас?
Е.Н.: Мы видим, что в последние годы после 5 лет тотального запроса на опен-спейс вновь набирает популярность организация рабочих кабинетов. Например, в рамках отдела возводится отдельный кабинет для руководителя, а рабочие места подчиненных располагаются по периметру. Конечно, никуда не делась потребность в гибких рабочих местах: их сегодня проектируют с расчетом около 30% от всех рабочих мест в офисе. Но, как я уже отметила, некоторая часть из них остается пустой, поэтому скорее всего часть из них компании в будущем предпочтут переоборудовать под места для отдыха или дополнительные переговорные. Выросло количество запросов на переговорные комнаты для рабочих мини-групп от 2 до 6 человек: это, в частности, последствия внедрения гибридного графика, когда проектные команды собираются один-два раза в неделю для мозгового штурма и решают ключевые вопросы в группе.
Уход иностранных компаний не повлиял на приоритет зон отдыха и неформальной работы: это по-прежнему важный фактор комфорта офиса и для сотрудников, и для работодателя. Российские компании тоже проектируют спортивные залы, места для игр и отдыха, обеда или завтрака. Работая над офисом для китайского автомобильного концерна Chery, мы под запрос клиента проектировали кофе-пойнты, неформальные зоны и мини-кухни, при этом большой упор был сделан на шумоизоляцию. Иными словами, компании так же, как и прежде, заботятся о возможностях для отдыха сотрудников, их визуальном и акустическом комфорте.
- Сегодня заказчики предпочитают строить проекты «с нуля» или все-таки выступают за реконструкцию существующих помещений?
Е.Н.: Однозначно реконструкция не теряет своей популярности. После ухода или сокращения площадей зарубежными компаниями освободилось большое количество офисов, которые нуждаются в косметическом ремонте и «диджитализации» рабочих мест. Сегодня доля таких запросов составляет 65%, по нашей оценке. Причем компании выбирают для себя уже готовые офисы с расчетом на расширение: «запас» составляет около 20%. То есть мы видим, что у игроков есть уже стабильные планы на среднесрочную перспективу, бизнес планирует свое развитие в стране.
- Не секрет, что себестоимость строительства за последние годы выросла. Повлияло ли это на рост бюджетов строительства? Готовы ли заказчики к удорожанию?
Е.Н.: Понимание затратной части существенно разнится от компании к компании. Например, если в команде клиента уже есть специалисты с опытом сопровождения реконструкции или создания нового офиса, то они, как правило, могут донести до руководства, из чего складывается бюджет, почему стоимость увеличилась за годы и найти точки контакта достаточно легко.
В то же время, сейчас с запросом на новый офис выходит много компаний из сферы виртуальных услуг. Это стартапы, которые ранее пользовались коворкингами и выросли до отдельных офисов, или коллективы, работавшие только удаленно. К ним нужен иной подход: необходимо время, чтобы погрузить клиента в строительные процессы, объяснить, на какие решения действительно стоит заложить больший бюджет, а где можно обойтись аналогом и т.д. Импортозамещение – не значит дешевле, это ключевой момент сегодня для понимания структуры затрат на создание офисного проекта.
- Можно ли сказать, что процесс импортозамещения в целом завершен и сегодня для всех аспектов офиса есть российские или доступные азиатские аналоги?
Е.Н.: Не всегда и не во всех сферах. Многие заказчики по-прежнему всеми силами и различными способами пытаются поставить в офис импортные товары. Должно пройти время, прежде чем рынок и клиенты полностью адаптируются к качеству аналогов, когда все позиции получат свои замены. Но в отделке и меблировке, например, уже большая часть решений – это продукция местного производства. Постепенно, уверена, замещение коснется и инженерных систем, и технологий.
- Остаются ли актуальными зарубежные тренды: эко-повестка, «умный офис», акустический и другой комфорт?
Е.Н.: Да, безусловно, эти идеи и принципы мы встраиваем в проекты сегодня. Отмечу также тенденцию на яркие офисы с эксклюзивным дизайном: популярность набирает использование панно с авторскими иллюстрациями, цветовое зонирование, тематические изображения на стенах, отражающие стиль и корпоративную культуру компаний. Подобные решения, например, были реализованы в офисе для Chery, где отразились концепции суб-брендов компании. Запрос на биофильную среду и здоровый образ жизни тоже сохраняется. Но могу сказать, что акцент у российских и китайских брендов смещается в сторону более дорогой и премиальной отделки: от
совсем «домашней» атмосферы в офисах постепенно отходят. «Умные системы», СКУД и управление переговорными, пока по-прежнему востребованы.
- Какие перспективы для рынка fit out офисов вы видите в ближайшие год-два? В прошлом году офисный рынок привлек рекордный объем инвестиций, соответственно, многие офисы обрели частных собственников и будут выходить на рынок аренды.
Е.Н.: Уверена, что сохранится большое количество запросов на реновацию офисов: как для новых компаний, так и для существующих. Офисный рынок в целом развивается достаточно успешно в новых условиях, и активный девелопмент и продажи это подтверждают. Мини-офисы до 100 кв.м, которые будут вводиться в эксплуатацию в ближайшие годы, действительно могут выйти для аренды большим объемом: здесь важно, чтобы собственники понимали свою целевую аудиторию и выполняли отделочные работы под ее запрос. Скорее всего, ключевыми арендаторами таких небольших пространств выступят как раз стартапы, меняющие коворкинги на свои офисы. Наличие готовой отделки и заложенных качественных инженерных решений станет, безусловно, преимуществом при реализации объекта.
Екатерина Ньюман
Генеральный директор Q1 Group
