Идеальный бизнес-центр: какой он?

Специальная баттл-сессия арендаторов и девелоперов деловой программы форума Business & Design Dialogue 2024. Полная видео-запись сессии в конце публикации!

На московском форуме Bussiness & Design Dialogue 2024, который прошел в последних числах мая, был опробован новый формат – баттл-сессия, когда спикеры делятся на две команды для открытого диалога на значимые для офисного рынка темы.

Тема сессии звучала как «Идеальный Бизнес-центр глазами арендаторов и девелоперов». Поэтому и участников поделили на команду девелоперов и команду арендаторов. В первую вошли представители таких компаний, как Millhouse, MR Group, STONE, ГК «А101» и PRIDEX Spaces / Multispace. От лица арендаторов сегодняшнего офисного рынка выступали представители компаний «Технологии доверия», Яндекс, «Сбербанк - Технологии», VK, Positive Technologies, БЮРО 1440.

Целью встречи было не просто определить критерии идеального БЦ, но также обсудить потребности, мотивы принятия решений и ожидания каждой стороны от завтрашнего дня.

Модератором дебатов выступила Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP.

Сессию поделили на три блока. Первый был посвящен обсуждению проблем существующих БЦ и ситуации на рынке арендной недвижимости, в первую очередь, Москвы. Сегодня мы можем наблюдать ситуацию, когда вакансия арендных площадей снижается, строящиеся объекты уже «под переговорами» и к моменту ввода оказываются уже занятыми, нет нового качественного продукта в нужном объеме для арендаторов. Как быть в этой ситуации? Чего арендаторы ожидают от рынка, и какие ограничения стоят перед девелоперами с точки зрения удовлетворения этих ожиданий?

Первое, что участники обсудили – это плюсы и минусы высотного строительства для каждой из сторон. По мнению арендаторов, одним из ключевых качеств хорошего БЦ является транспортная доступность. Москва растет, деловой центр расширяется, и от башен высокой этажности уже не уйти, при этом не все компании считают размещение офисов в башнях комфортным и хотели бы видеть больше малоэтажных проектов на офисном рынке.

Девелоперы же напомнили о том, что Москва застроена, и «свободных кусочков» очень мало, от башен никуда не деться, но работать в малоэтажных зданиях могут компании, которые готовы вынести свои офисы на периферию.

Кермен Мастиев, директор по продаже и аренде офисной недвижимости MR Group, подчеркнул, что «небоскребы – это не только экономически целесообразно, но и красиво». По его словам, эксплуатационные характеристики таких объектов, уровень безопасности, в том числе, пожарной, достаточно высоки, при этом у пользователей таких зданий есть доступ к развитой инфраструктуре, ведь первые несколько этажей офисного небоскреба сегодня – это «почти районный торговый центр».

В качестве решения проблемы ограниченного выбора и сокращающейся вакансии в столице арендаторы предложили девелоперам рассмотреть стратегию развития регионального рынка, ведь в регионах много хороших кадров, а качественных офисных помещений мало, многие компании охотно пошли бы в регионы при наличии стоящего офисного продукта. Однако девелоперы к такой идее относятся скептически, поскольку региональные проекты с учетом низкой по сравнению с Москвой арендной ставки будут попросту нерентабельными. И, тем не менее, не все так однозначно. На вопрос «А готовы ли вы платить премиальную ставку за качественный продукт в регионах?» Анна Богданова, административный директор VK, уверенно ответила: «Конечно, но не можем найти хороших помещений. Помогите!». По ее мнению, сейчас в стране уникальная ситуация – полным ходом идет импортозамещение, реализуются нацпроекты и т.д., множество крупных, платежеспособных компаний смотрит в сторону регионов. Выходит, девелоперам есть над чем задуматься.

Тем временем, пришло время второго этапа – здесь обе команды презентовали свое видение идеального БЦ, расставив в порядке приоритета такие характеристики объекта, как локация, архитектура, гибкость пространства, инженерия, ESG и цифровая составляющая.

Не секрет, что офисы в последние годы стали мощным инструментом в борьбе между компаниями за таланты, есть кадровый голод, есть необходимость создавать для сотрудников правильную среду. Что же, по мнению арендаторов, для решения всех этих задач нужно в первую очередь?

На первое место команда арендаторов поставила локацию объекта. Дмитрий Коптельцев (административное управление АО «Сбербанк - Технологии») рассказал на примере IT-сферы о том, что сотрудники сегодня достаточно избалованы. Им важна транспортная доступность, развитая инфраструктура рядом, близость к центру. Второй по значимости характеристикой стала инженерия. Для арендаторов и их сотрудников важны забота о здоровье, поддержание продуктивности, должный уровень комфорта – иными словами, «начинка» здания (климатические системы, инсоляция, воздух, телекоммуникации). На третье место встала гибкость пространства. Офис должен быть адаптируемым, а площадь – реально используемой. Размер и форма этажа имеют значение, и «прямоугольник лучше, чем сфера» - подчеркнула Анна Латкина-Туркова, административный директор Positive Technologies. Четвертое место арендаторы отдали цифровой составляющей офиса, однако подчеркнули, что комфорт важнее технологий. Следующей характеристикой в рейтинге стала ESG – для айтишников, в частности, это важно. Однако это должен быть не просто банальный раздельный сбор мусора, но полноценная инфраструктура (зеленые зоны, автоматическое управление светом, безбарьерная среда и пр.). Завершила список архитектура – здесь арендаторы за простоту.

В каком же порядке расставили эти характеристики девелоперы? На первое место так же встала локация. Однако девелоперы подчеркивают, что транспортная доступность обеспечивается не только в центре Москвы. В городе активно формируются самодостаточные деловые кластеры. К примеру, Татьяна Грихно из ГК «А101» рассказала о том, как развивается район Прокшино – здесь люди могут работать, жить, пользоваться всей необходимой инфраструктурой. Это набирающий популярность формат. Второе место – у архитектуры. Кермен Мастиев рассказал о том, какие тренды мы наблюдаем в офисной архитектуре сегодня (интегрированное озеленение, рост площади общественных зон, тактильный дизайн, многофункциональность), и что нас может ждать завтра (нейроархитектура, data-driven design, энергоэффективность, инклюзивный дизайн). Третье место – у инженерии. Елизавета Голышева, директор по стратегии PRIDEX Spaces / Multispace, подчеркнула, что без грамотной инженерии комфортное и качественное пребывание в бизнес-центре невозможно. Событием этого года стала новая классификация зданий. В ней много изменений, в том числе по отношению к климату и воздуху. Есть также много факультативных качественных параметров, которые задают направление движения (умные парковки, биометрические проходные и пр.). Девелоперы представляют собственные цифровые продукты, благодаря которым пользователи могут «взаимодействовать» со зданием и его инфраструктурой посредством одного приложения. Следующими пунктами стали гибкость пространства и цифровизация. Модульный подход к зонированию сегодня стал приоритетным, в офисах можно делать не просто перестановку, а полную перепланировку благодаря гибким и мобильным решениям. Завершила рейтинг ESG. По словам Елены Малиновской (Управление Недвижимости Millhouse), атрибуты ESG очень важны для поддержания HR-брендов компаний-арендаторов. Сегодня в России действует Ассоциация участников рынка коммерческой недвижимости, появился национальный сертификат «Клевер» – все это призвано способствовать активному внедрению ESG-принципов.

Получилось, что в расстановке многих критериев команды совпали. Сертификация ESG оказалась в обоих случаях на последних позициях, однако ее значимость подчеркнули все участники. Еще один критерий, который остался «за скобками» - это, конечно, экономическая целесообразность проектов, которую нельзя списывать со счетов.

По итогам презентаций команд было объявлено зрительское голосование – слушатели могли поддержать наиболее убедительную, по их мнению, команду.

Наконец, третьим раундом баттла стала дискуссия на тему «Рынку нужны сделки!». Участники попытались в диалоге найти ответ на вопрос, что мешает в ближайшей перспективе увеличить количество сделок, если есть спрос, и есть девелоперы, которые могут реализовать качественный продукт.

Иван Прокофьев, управляющий недвижимостью в компании Яндекс, обратился к оппонентам с гипотетическим предложением строительства офиса под конкретного заказчика, с подписанием контракта на аренду продолжительностью, к примеру, 10 лет. По его мнению, компаний, которые хотели бы так сделать, немало.

Девелоперы такой идеи не поддерживают. Кермен Мастиев (MR Group), рассказал о том, что и полноценного формата built to suit на российском рынке нет ни для аренды, ни для покупки, и не предвидится в ближайшей перспективе. У таких проектов долгий цикл реализации. Продукт может стать дорогим для покупателя или, наоборот, невыгодным для девелопера. Работающая сегодня модель - fee-девелопмент, когда проект реализуется на участке и на средства заказчика.

В завершение слово было предоставлено приглашенным экспертам. Обсуждение формата built to suit продолжилось с Екатериной Верле, соруководителем практики недвижимости и строительства EPAM Law Offices. Основной сложностью этих проектов является необходимость зафиксировать стоимость будущего объекта еще до начала проектирования и строительства. Более того, заказчик до момента приемки готового объекта вправе выйти из сделки, тем самым, риски для девелопера слишком высоки.

Алла Глазкова, старший директор, руководитель направления продажи и приобретений департамента офисной недвижимости CMWP, поделилась мнением, что, хотя сегодня мы можем наблюдать рынок, в котором главенствует спрос на покупку офисов, тренд в любой момент может измениться, и если популярность аренды снова начнет расти, девелоперам придется подстроиться.

Ставшую частью дискуссии идею со строительством офиса под конкретного заказчика и 10-летним контрактом на последующую аренду не поддержал Максим Любин, финансовый директор Space 1. По его словам, чтобы проект был рентабельным, срок аренды нужно увеличить до 30 лет, и вряд ли девелоперы могут делать прогнозы на такой долгий период. Однако в случае с редевелопментом, этот срок может составить и 5-7 лет.

Интересными сведениями поделилась Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Согласно проведенному исследованию, для офисных сотрудников до 40 лет локация офиса, которую обе команды поставили на первое место в своих презентациях, не входит в топ приоритетов. Значимой она становится для категории 40+. Возможно, в будущем она уйдет из топовых позиций вовсе.

В финале слово взял Евгений Тесля, генеральный директор EST Group. Эксперт в теме ESG отметил существующий сегодня спрос на «зеленую» сертификацию и поблагодарил за это девелоперов.